Три года назад Мириам Леви (псевдоним) приняла судьбоносное решение. Она и её семья уехали из Канады в Израиль и направились в место своей мечты, северный город Цфат, чтобы построить свой новый дом. Сначала семья снимала жилье и начала подумывать о покупке собственного жилья.

В банке были наличные от продажи их канадского дома, Мириам с мужем быстро нашли новую работу в Израиле, что позволило им продолжать экономить.

В прошлом году Леви почувствовали, что готовы пустить корни и хотели сделать это в Старом городе Цфата, оживленном центре с уникальными объектами недвижимости, хотя и ограниченным числом. После долгих поисков они нашли одно место, но когда пришло время подписывать контракт, продавец внезапно исчез. У второго места, которое они нашли, были некоторые непреодолимые юридические проблемы. Продавец, занявший третье место, в последнюю минуту попросил больше денег и они ушли.

Затем последовал четвёртый объект недвижимости. Дом был меньше, чем они хотели в идеале, но к нему прилагалась земля, которую можно было использовать для строительства пристройки. Запрашиваемая цена составляла 4 миллиона шекелей (1,15 миллиона долларов), что было разумным и доступным для них. Они могли бы использовать свои сбережения в качестве первоначального взноса и взять 70-процентный кредит, который можно было бы финансировать из их доходов. Но кредит зависел от независимой оценки.

Разрыв между запрашиваемой ценой и оценка недвижимости, определённая оценщиком, не является чем-то необычным, особенно на перегретом рынке с недостаточным предложением и растущим спросом. Но в этом случае работа оценщика не оправдала ожиданий на 1 миллион шекелей (283 079 долларов), или около 3 000 долларов за квадратный метр (279 долларов за квадратный фут).

Такой масштаб разницы вызывает тревогу и означает, что банки и другие кредитные учреждения, скорее всего, ипотека на недвижимость не будет выдана. Пробелы в оценке считаются одной из причин того, что ипотека (кредиты, ссуды) сокращается в течение последних нескольких месяцев.

Ситуация поставила налоговиков в безвыходное положение, с которым сталкиваются многие потенциальные покупатели, которые ищут жильё с более высоким бюджетом. Собрав деньги для первоначального взноса в размере 25% (минимально необходимого в большинстве случаев) и деньги для покрытия расходов на покупку (комиссионные агенту, налоги, судебные издержки, расходы на переезд), они зависят от получения ипотеки на оставшиеся 75% от продажной стоимости недвижимости и планируют выплачивать их ипотеку в течение следующих 20-30 лет из ежемесячного дохода.

Но банки будут выдавать кредиты только на сумму, определенную оценщиком. При этом учитываются фактические цены продажи, но больше внимания уделяется конкретным факторам, таким как качество материалов и размеры здания. Профессиональная оценка не будет игнорировать “потенциальную стоимость”, но она не будет оценивать недвижимость на основе того, что может произойти с ней в будущем. На быстро меняющемся рынке с появлением уникальных объектов ценообразование становится ещё более сложным и открываются пробелы, которые являются серьезным сдерживающим фактором для кредиторов и в конечном итоге блокируют потенциальных покупателей от покупки дома.

При таком быстром росте цен на жилье — согласно последнему отчёту, почти на 20% в годовом исчислении — те, у кого есть недвижимость для продажи, делают ставку на высокие цены, ожидая, куда пойдёт рынок, если инфляция продолжит расти по спирали. Владельцы готовы ждать, пока не появится покупатель, который готов и способен заплатить больше шекелей.

Для тех, кто покупает, если они планируют остаться в собственности на некоторое время, доплата в месте продажи не обязательно является сдерживающим фактором — они считают, что за короткий промежуток времени цены наверстают упущенное и к тому времени, когда они захотят продать недвижимость, она, скорее всего, всё ещё будет расти и принесёт существенную прибыль.

Но для кредиторов предлагать значительно больше, чем недвижимость действительно оценивается, является рискованным предложением. А если разрыв слишком велик, они просто отказываются давать кредиты, по крайней мере, на том уровне, который необходим заёмщикам.

В случае Леви кредит на 1 миллион шекелей меньше цены предложения означает, что они не могут купить дом, если не смогут финансировать разницу из другого источника, что является сложным предложением. Несмотря на то, что вы делаете достаточно средств для ежемесячных выплат, они фактически заблокированы. И поскольку они продолжают искать дом, цены продолжают расти, а это означает, что вскоре их первоначального взноса может оказаться недостаточно для покупки недвижимости, которую они хотят.

Работа оценщика

Стать оценщиком — это серьезный подвиг. Помимо получения степени бакалавра, они должны пройти строгую программу обучения, которая включает в себя изучение инженерных наук, права в области недвижимости, налогов, финансов, статистики и теории оценки, год стажировки и наконец, национальные экзамены. Их работа находится в ведении Министерства юстиции, которое через Совет оценщиков недвижимости разработало подробную структуру, которая определяет, как они должны оценивать недвижимость для целей кредитования (это называется стандарт 19).

Ран Нееман имеет более чем 25-летний опыт работы в бизнесе и считается ведущим экспертом в этой области. В интервью The Times of Israel он сказал, что работа требует глубокого знания рынка.

“Жизненно важно определить стоимость, основываясь на том, что говорит рынок. Там, где много похожих объектов, можно посмотреть на недавние сделки того же размера в том же месте. Но в большинстве случаев каждая недвижимость в некотором роде уникальна. У кого-то может быть вид на море или больше внешнего пространства, или он может быть построен из более дорогих материалов ”, — пояснил он.

Нееман также подчёркивает, что оценка “потенциальной стоимости” может быть частью работы. “Нам нужно посмотреть на стоимость земли и возможности для улучшения, но также понять определенность в этом: например, возможность и вероятность повторного зонирования участка земли под жилое жилье или варианты улучшения квартиры с помощью одной из государственных программ развития (таких как ПинуйБинуй или TAMA 38, или расширение существующего здания)”.

В Цфате недвижимость, на которую обратила внимание Леви, действительно была уникальной и на очень ограниченном рынке, где объекты не переходят из рук в руки регулярно. Цены также быстро растут на севере — почти на 3% в месяц.

В доме было две спальни, гостиная и подвал. Но участок был довольно большим и жилую площадь можно было увеличить. Есть ещё и эмоциональный аспект. “В старом городе есть волшебное ощущение – то, чему вы не можете придавать значения”, — сказал Леви.

Нееман, который не участвует в оценке Цфата, признает проблемы на рынке, где жестокая конкуренция и где обе стороны — продавцы / владельцы и покупатели — имеют корыстные интересы.

“Мы испытываем огромное давление со стороны владельцев и покупателей, которым нужны оценки для финансирования, чтобы оценить недвижимость по максимально возможной цене. Владельцы хотят все больше и больше, а с быстро меняющимся рынком это может быть очень сложно ”, — сказал он.

“Банк должен иметь точную оценку, чтобы минимизировать свой кредитный риск; владелец хочет максимально возможную оценку, а оценщик должен выполнять свой профессиональный долг”, — продолжил он.

Инструменты, используемые оценщиком, лучше, чем раньше, сказал он, но для оценщика всё ещё остаются “джунгли”, которым необходимо “оценить всю доступную информацию, которая может повлиять на ценообразование”.

Оценщики имеют доступ к набору профессиональных инструментов, из которых объявленные и оплаченные цены на недвижимость являются лишь одной частью. Покупатели и продавцы видят только запрашиваемые цены на дома и на быстро меняющемся рынке эта информация не обязательно даёт истинное представление о том, сколько платят.

“Покупатели и продавцы видят цены, объявленные в таких местах, как Yad2 и принимают эти цены за ‘справедливую стоимость’. И невозможно — и неправильно — придавать значение личным факторам ”, — сказал Нееман, указывая на удобства и льготы, такие как проживание рядом с родственниками или местами, имеющими сентиментальную ценность.

“Оценщик должен оставаться объективным”, — сказал он. Это означает, что необходимо придерживаться стоимости оцениваемой недвижимости с реалистичным представлением о её потенциале и о том, сколько из этого достаточно точно, чтобы включить в оценку.

Процесс может быть утомительным. Каждый оценщик охватывает определенную часть страны, обладая глубоким опытом на конкретном рынке. Они признают объявленные цены на жилье, но работают с риэлторами, чтобы собрать информацию о том, за сколько дома в данном районе фактически продаются в данный момент времени. Они рассматривают юридическое определение собственности, разрешения, которые были выданы на неё и их работа детальна и обширна.

“Обычно на проведение оценки уходит от пяти до семи дней, — сказал Нееман и отчёт обычно занимает 15-30 страниц”.

О чем нам говорит разрыв?

Опыт Леви не уникален, хотя разрыв в стоимости в их случае исключительно велик. На дискуссионных форумах, посвященных недвижимости, роль оценщика может вызвать разногласия и покупатели говорят, что разрыв между запрашиваемой ценой и мнением оценщика о стоимости становится всё более распространенным явлением. Один анонимный покупатель жилья описал случай, когда, столкнувшись с проблематично большим разрывом, оценщик предложил провести дополнительную работу за дополнительную плату, пообещав, что это может изменить стоимость.

Нееман, однако, утверждает, что оценщик редко что-то упускает и поэтому ему необходимо противостоять давлению, чтобы “передумать” в пользу покупателя или продавца, если итоговая цифра не та, которую они хотели.

“Оценщик должен быть готов к переоценке цены только в том случае, если есть новые доказательства, которые меняют картину и изначально отсутствовали”, — сказал он.

Для семьи Леви из Цфата трудности сопоставимости и рыночного ценового давления очевидны.

База данных по налогу на недвижимость, в которой фиксируется стоимость фактических покупок с некоторой временной задержкой, показывает, что с начала июля только один объект недвижимости в Цфате перешёл из рук в руки. Недвижимость представляла собой дом с пятью спальнями, построенный в 2010 году, площадью 270 квадратных метров (2 906 квадратных футов) на участке общей площадью 850 квадратных метров (9 149 квадратных футов). Дом находился на окраине города и был продан за 3,7 миллиона шекелей (1 047 393 доллара). Он намного больше и находится в совсем другой части города, чем недвижимость, на которую смотрела семья Леви.

В Старом городе Цфат быстрый просмотр Yad2 даёт два объекта недвижимости: дом с тремя спальнями стоимостью 4,4 миллиона шекелей (1 245 549 долларов США), площадью 118 квадратных метров (1 270 квадратных футов) и двором площадью 40 квадратных метров, а также дом с восемью спальнями площадью 260 квадратных метров.метры (2799 квадратных футов) расположены на трех этажах с садом площадью 50 квадратных метров (538 квадратных футов). Запрашиваемая цена составляет 5,9 миллионов шекелей (1 670 167 долларов США). Эти цифры показывают, что 4 миллиона шекелей за недвижимость такого размера, на который рассчитывают налоги, высоки. Другими словами, оценщик почти наверняка прав в своей оценке стоимости недвижимости.

Леви не хочет уходить, хотя у неё и её мужа также нет достаточных средств, чтобы вложить больше денег в недвижимость. Им нужна эта ипотека. Мириам надеется, что некоторые дополнительные юридические документы могут добавить дополнительную ценность. И поскольку это потенциальный “дом навсегда” для семьи, она уверена, что даже если они немного переплатят, это всё равно будет стоить того.

Но если оценка и цена останутся такими далекими друг от друга, это будет ещё одна потенциальная покупка, от которой придётся отказаться из-за давления рынка и ещё одно свидетельство трудностей на ужесточающемся рынке.