Я стал твоим врагом, потому, что говорю тебе правду.
«Свободен лишь тот, кто может позволить себе не лгать». А. Камю
«Можно обманывать часть народа всё время, и весь народ — некоторое время, но нельзя обманывать весь народ всё время». А. Линкольн.
Эксперты говорят, что неожиданный скачок цен можно объяснить системными недостатками, нехваткой рабочей силы и иностранными покупателями, но какова бы ни была причина, израильские покупатели ощущают давление
Израиль. На фоне продолжающегося многофронтового конфликта местный рынок недвижимости продолжает игнорировать ожидания, а цены на жилье взлетают до почти рекордных высот, даже несмотря на то, что страна борется с войной. Этот парадокс поднял вопросы: как спрос на жилье может оставаться высоким в стране, охваченной такими потрясениями?
Сочетание факторов — включая давнюю нехватку жилья, сильный рост населения и растущие иностранные инвестиции — поддерживало высокий спрос, даже несмотря на то, что конфликт подрывает строительство и экономическую стабильность. Хотя рынок жилья остаётся горячим, он создаёт значительные проблемы для покупателей, которые покупают жильё впервые и которые всё чаще оказываются не в центре городов.
Согласно последнему индексу доступности жилья Alrov, во втором квартале 2024 года цены на жилье достигли уровня недоступности, почти сравнявшись с пиком, зафиксированным во втором квартале 2023 года. Отчёт, в котором доступность жилья измеряется на основе выплат по ипотеке и первоначальных взносов, необходимых для выхода на рынок, подчёркивает растущую проблему для многих израильтян, желающих приобрести жильё в собственность.
Дэнни Бен-Шахар, соавтор отчёта и директор Института исследований недвижимости имени Альрова при Школе менеджмента Коллера Тель-Авивского университета, пояснил, что резкий рост цен начался задолго до войны.
«Оглядываясь на последнее десятилетие, мы видим, что цены на жильё начали расти примерно в 2007 году, с короткой стабилизацией до 2020 года. Однако за последние два года цены снова выросли», — сказал он The Times of Israel.
Война, начавшаяся в октябре 2023 года после того, как тысячи террористов ХАМАС вторглись в Израиль, убив 1450 человек и похитив 251 человека в секторе Газа, заставила бы ожидать резкого спада на рынке недвижимости, однако спрос остаётся неизменным.
«Меня удивляет то, что, несмотря на продолжающийся конфликт, мы продолжаем видеть высокий спрос на недвижимость. Люди продолжают инвестировать в израильскую недвижимость», — сказал Бен-Шахар. Данные Центрального статистического бюро Израиля подтверждают это заявление, показывая, что цены продолжают расти на шесть-семь процентов в год.
Сложная сеть экономических сил
Чтобы понять эту аномалию, эксперты указывают на сочетание макроэкономических факторов, которые выходят за рамки войны. Нир Муалам, профессор архитектуры и городского планирования в Технионе в Хайфе – Израильском технологическом институте, отметил, что ещё до конфликта цены на жильё резко выросли из-за системных проблем на израильском рынке.
«Главная проблема — хроническая нехватка жилья, которая существовала задолго до войны», — сказал он. «Израильская система планирования просто не может производить достаточно жилья для удовлетворения спроса».
Быстрорастущее население Израиля, одно из самых высоких в развитом мире, ещё больше подпитывает этот спрос на недвижимость. По данным Центрального бюро статистики, население Израиля выросло на 1,6% только в 2023 году.
«В Израиле 2,6 миллиона домохозяйств и нам нужно строить дополнительно 55 000–65 000 домов в год, чтобы идти в ногу с ростом населения», — сказал Бен-Шахар.
Но даже этот спрос не может быть удовлетворён. Муалам указывает на растущую тенденцию «жилищных единиц на бумаге» — систему, в которой покупатели обязуются приобретать недвижимость до её строительства, предоставляя застройщикам авансовые платежи, но без гарантий сроков поставки. Такая практика создала спекулятивный рынок жилья, где цены продолжают расти на основе ожиданий, а не завершенного строительства.
Влияние войны на строительный сектор
Война усугубила нехватку жилья, в первую очередь из-за сбоев в строительном секторе. Пластелинские рабочие, составляющие значительную часть рабочей силы в израильском строительстве, в значительной степени исчезли с рынка с октября 2023 года. Эта нехватка рабочей силы привела к остановке многих текущих проектов. Муалам отмечает, что ещё до войны пЛандемия COVID-19 уже ограничила возможности строительства нового жилья, поскольку в крупные города Израиля приезжало меньше арабов-рабочих из Иудеи, Самарии и Газы.
Более того, по мере усиления войны строительные компании сталкиваются с дополнительными задержками из-за мобилизации владельцев бизнеса и сотрудников на военную службу в резерве. Это повлияло на способность планировать и реализовывать новые разработки.
Например, когда мы обратились за комментарием, глава HKR Construction Group в Кфар-Сабе ответил текстовым сообщением, объяснив, что в настоящее время он служит в резерве на севере и не может обсуждать влияние на свою компанию. Такие перебои иллюстрируют далеко идущие последствия конфликта для жилищного сектора.
Рост процентных ставок и международного спроса
Ещё одним фактором, способствующим высокой стоимости жилья в Израиле, является недавний всплеск процентных ставок. Бен-Шахар отметил, что продолжающаяся война привела к росту премии за риск в Израиле, что, в свою очередь, вызвало значительное снижение кредитного рейтинга страны. Поскольку Центральный банк удерживает высокие процентные ставки для борьбы с инфляцией, стоимость владения жильём продолжает расти.
Однако, в отличие от других стран, инфляционные ожидания в Израиле остаются устойчиво высокими.
«Переговоры о дальнейшем повышении процентных ставок продолжаются», — сказал Бен-Шахар, предположив, что ситуация может ухудшиться, прежде чем улучшиться.
Интересно, что хотя местный спрос на недвижимость несколько снизился из-за войны и вызванных ею экономических трудностей, интерес иностранцев к израильской недвижимости резко возрос.
Риэлтор Юрий Волосов из агентства недвижимости Armon в Бат-Яме сообщил о заметном притоке покупателей из-за рубежа, особенно из США и Франции.
«Мне звонят состоятельные еврейские клиенты из Нью-Йорка и Парижа, желающие приобрести недвижимость в Израиле, часто не для немедленного использования, а в качестве защиты от растущего антисемитизма в их родных странах», — сказал Волосов.
Действительно, Антидиффамационная лига задокументировала более 10 000 антисемитских инцидентов в Соединенных Штатах с 7 октября 2023 года, что на 60% больше, чем в предыдущем году. «Люди напуганы», — добавил Волосов. «Ощущение, что грядет что-то худшее».
Несмотря на эти опасения, состоятельные клиенты, с которыми он работает, не колеблются тратить деньги. «Они покупают дома стоимостью 4 или 5 миллионов шекелей — около 1,5 миллиона долларов — без ипотеки», — сказал он. «Это недешевая недвижимость».
Кризис для впервые покупающих
Для молодых людей, впервые покупающих жильё, текущий рынок представляет собой почти непреодолимую проблему. Бен-Шахар признал, что ситуация ужасная, особенно для тех, кто хочет поселиться в центральных районах Израиля.
«Мы уже видим, что значительная часть израильских домохозяйств не может позволить себе жилье в центральных городах, таких как Тель-Авив и Иерусалим, что вынуждает их обращать взоры в сторону периферийных районов, таких как Беэр-Шева или Хайфа», — сказал он.
Высокая стоимость жилья в сочетании с растущими процентными ставками означает, что многие впервые покупающие его люди оказываются вытесненными с рынка.
«Эти растущие цены и высокие процентные ставки создают ситуацию, которая просто неприемлема для новых домохозяйств, пытающихся выйти на рынок», — сказал Бен-Шахар.
Изменение приоритетов покупателей жилья
Война также повлияла на то, что ищут покупатели жилья. Волосов отмечает, что среди тех, кто всё ещё покупает дома, растёт спрос на новые объекты со встроенными безопасными комнатами, известными как mamad, что отражает повышенные опасения по поводу безопасности. Для некоторых приоритетом стало обновление существующих домов с целью включения в них усиленных безопасных комнат, особенно для тех, кто не может переехать.
Эли Перловиц, независимый подрядчик, специализирующийся на ремонте домов в Иерусалиме через свою компанию Jerusalem Construction, подтвердил возросший спрос на модернизацию безопасных комнат.
«Я вижу всё больше запросов от клиентов, желающих укрепить свои безопасные комнаты. Некоторые даже хотят, чтобы бомбоубежища были установлены на их задних дворах», — сказал Перловиц. «В этой новой реальности наличие безопасного пространства в вашем доме стало самым важным жилищным удобством».
Обзор рынка жилья: продажи и аренда домов по всему Израилю в ноябре 2024 г.
Что сейчас происходит на местном рынке недвижимости.
Подпишитесь на группу «Израиль от Нила до Евфрата» в Телеграм
По теме:
Израиль. Растущий спрос: около 70 000 нераспроданных квартир остаются на полке предложения
Израиль. Инфляция превысила прогнозы из-за роста расходов на поездки и цен на жилье
Израиль занимает четвертое место в списке стран, наиболее продвинутых в области ИИ (искусственный интеллект)
Израиль. До 60 000 предприятий могут закрыться в 2024 году из-за последствий войны для экономики
Израиль. «Вызов цифрового шекеля» продвигает экономическое будущее и конец свободы
Израиль. Ожидается, что счета за электроэнергию снизятся, поскольку вступает в силу крупная реформа
Экономика Израиля, похоже, в порядке, но все ли так хорошо, как кажется?
Уничтожение наличных денег. Наличные – борьба за выживание
Всё, что необходимо для триумфа Зла, это чтобы хорошие люди ничего не делали.
ХОТИТЕ ЗНАТЬ НА СКОЛЬКО ПЛОХА ВАША ПАРТИЯ ИНЪЕКЦИЙ ПРОТИВ ГРИППА ФАУЧИ (Covid-19) — пройдите по этой ссылке и УЗНАЙТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС!
Пропустить день, пропустить многое. Подпишитесь на рассылку новостей на сайте worldgnisrael.com .Читайте главные мировые новости дня. Это бесплатно.
ВИДЕО: Домашние воровайки
Why Israel’s housing market is seeing an unlikely surge amid the war
Experts say a surprising spike in prices can be chalked up to systemic flaws, labor shortages and foreign buyers – but whatever the cause, Israeli buyers are feeling the squeeze
Amid Israel’s ongoing multi-front conflict, the local real estate market continues to defy expectations, with housing prices soaring to near-record highs even as the nation grapples with war. This paradox has raised questions: How can demand for housing remain robust in a country embroiled in such turmoil?
A combination of factors — including a long-standing housing shortage, strong population growth, and growing foreign investment — has kept demand high, even as the conflict disrupts construction and economic stability. While the market remains hot, it’s creating significant challenges for first-time buyers, who are increasingly priced out of central cities.
According to the most recent Alrov Housing Affordability Index, the second quarter of 2024 saw housing prices reach levels of unaffordability nearly on par with the peak recorded during the second quarter of 2023. The report, which measures housing affordability based on mortgage repayments and down payments required for entry into the market, highlights the growing challenge for many Israelis seeking home ownership.
Danny Ben-Shahar, co-author of the report and director of the Alrov Institute for Real Estate Research at Tel Aviv University’s Coller School of Management, explained that the sharp rise in prices began long before the war.
“Looking at the past decade, we see that prices began increasing around 2007, with a brief stabilization before 2020. Over the past two years, however, prices have surged again,” he told The Times of Israel.
The war — which began in October 2023 after thousands of Hamas terrorists invaded Israel, slaughtering 1,200 people and kidnapping 251 to the Gaza Strip — would lead one to expect a sharp downturn in the real estate market, yet demand remains unabated.
“What surprises me is that, despite the ongoing conflict, we continue to see strong demand. People are still investing in Israeli real estate,” Ben-Shahar said. Data from the Israel Central Bureau of Statistics corroborates the claim, revealing that prices have continued to rise by six to seven percent per year.
A complex web of economic forces
To understand this anomaly, experts point to a combination of macroeconomic factors that extend beyond the war. Nir Mualam, a professor of architecture and urban planning at Haifa’s Technion – Israel Institute of Technology, noted that even before the conflict, housing prices had risen dramatically due to systemic issues within the Israeli market.
“The key problem is a chronic shortage of housing units, which existed long before the war,” he said. “The Israeli planning system simply cannot produce enough housing to meet demand.”
Israel’s booming population, among the highest in the developed world, further fuels this demand. According to the Central Bureau of Statistics, Israel’s population grew by 1.6% in 2023 alone.
“With 2.6 million households in Israel, we need an additional 55,000-65,000 homes annually just to keep pace with population growth,” Ben-Shahar said.
Yet, even this demand cannot be met. Mualam points to a growing trend of “housing units on paper” — a system where buyers commit to properties before they are built, providing developers with upfront payments but with no guarantees on delivery timelines. This practice has created a speculative housing market, where prices continue to rise based on expectations rather than completed construction.
The war’s impact on the construction sector
The war has exacerbated the housing shortage, primarily due to disruptions in the construction sector. Palestinian workers, who make up a significant portion of the workforce in Israeli construction, have largely disappeared from the market since October 2023. This shortage of labor has brought many ongoing projects to a halt. Mualam notes that even before the war, the COVID-19 pandemic had already constrained the ability to produce new housing, as fewer workers from the West Bank and Gaza entered Israel’s major cities.
Moreover, as the war has intensified, construction companies face additional delays due to the mobilization of business owners and employees for military reserve duty. This has affected the ability to plan and execute new developments.
For instance, when reached for comment, the head of H.K.R. Construction Group in Kfar Saba responded via text message, explaining that he was currently serving in the reserves in the north and unavailable to discuss the impact on his company. Such disruptions illustrate the far-reaching effects of the conflict on the housing sector.
Rising interest rates and international demand
Another factor contributing to the high cost of housing in Israel is the recent surge in interest rates. Ben-Shahar noted that the ongoing war has led to a rise in Israel’s risk premium, which in turn has caused a significant downgrade in the country’s credit rating. As the central bank keeps interest rates high to combat inflation, the cost of homeownership continues to climb.
Yet, unlike in other countries, inflation expectations in Israel remain stubbornly high.
“Talks of further interest rate hikes are ongoing,” Ben-Shahar said, suggesting that the situation may worsen before it improves.
Interestingly, while local demand for real estate has softened somewhat due to the war and the economic challenges it has brought, foreign interest in Israeli properties has surged.
Real estate broker Yuri Wolosov with the Armon Real Estate Agency in Bat Yam reported a noticeable influx of buyers from abroad, particularly from the United States and France.
“I’m getting calls from wealthy Jewish clients in New York and Paris looking to purchase properties in Israel, often not for immediate use but as a hedge against rising antisemitism in their home countries,” Wolosov said.
Indeed, the Anti-Defamation League has documented more than 10,000 antisemitic incidents in the United States since October 7, 2023, a 60% increase from the previous year. “People are scared,” Wolosov added. “The feeling is that something worse is coming.”
Despite these fears, the wealthy clients with whom he works do not hesitate to spend. “They’re buying homes worth 4 or 5 million shekels — about $1.5 million — without a mortgage,” he said. “These are not cheap properties.”
A crisis for first-time buyers
For young, first-time homebuyers, the current market presents an almost insurmountable challenge. Ben-Shahar admitted that the situation is dire, especially for those looking to settle in Israel’s central areas.
“We are already seeing a large portion of Israeli households unable to afford homes in central cities like Tel Aviv and Jerusalem, forcing them to look toward peripheral areas like Beersheba or Haifa,” he said.
The high cost of housing, combined with soaring interest rates, means that many first-time buyers find themselves squeezed out of the market.
“These rising prices and high interest rates create a situation that is simply untenable for new households trying to enter the market,” said Ben-Shahar.
A shift in homebuyer priorities
The war has also influenced what homebuyers are looking for. Wolosov notes that, among those still purchasing homes, there is a growing demand for new properties with built-in safe rooms, known as a mamad, reflecting heightened security concerns. For some, upgrading existing homes to include reinforced safe rooms has become a priority, especially for those unable to relocate.
Eli Perlowitz, an independent contractor specializing in home renovations in Jerusalem through his company Jerusalem Construction, confirmed the increased demand for safe room upgrades.
“I’m seeing more requests from clients wanting to fortify their safe rooms. Some even want bomb shelters installed in their backyards,” Perlowitz said. “In this new reality, having a secure space in your home has become the most important housing amenity.”
Михаэль Лойман / Michael Loyman