Цены на жильё в Израиле наконец-то начали падать. Дело не только в войне в Газе

В течение многих лет большинство израильтян воспринимали идею о том, что цены на жилье всегда будут расти, как фундаментальное экономическое предположение, неизбежное, как смерть или налоги.

Однако после многих лет войны, стабильно высоких процентных ставок, десятилетий неуклонного роста цен и рекордного предложения нераспроданного нового жилья некоторые полагают, что рынок, возможно, наконец-то достиг своего пика, по крайней мере на данный момент.

«Существует предел тому, сколько люди могут заплатить», — сказал Ицхак Ковальски, генеральный директор YKK Jerusalem Real Estate. «Я работаю со многими очень богатыми людьми, и они говорят мне, что не готовы платить те цены, которые запрашивают сейчас».

Израиль. В июле цены на жильё в падали пятый месяц подряд, снизившись примерно на 1,5% с марта, согласно данным Центрального статистического бюро. Однако предварительные данные за август показали рост на 0,8%. Рынок жилья всё ещё демонстрирует рост более чем на 2% за последний год.

Продаётся меньше домов. Достигнув пика в декабре 2024 года, объёмы продаж жилья ежемесячно снижаются по сравнению с предыдущим годом, согласно данным Министерства финансов.

Месяцы снижения цен не смогли существенно сдержать скачок цен на жильё примерно на 40%, наблюдавшийся за последние пять лет в Израиле, который на протяжении большей части последних двух десятилетий был одним из самых быстрорастущих рынков недвижимости в мире. Однако, учитывая значительные объёмы инвестиций, связанные с предположением о постоянном росте цен, многие, включая домовладельцев, застройщиков и банки, пытаются понять, отражает ли эта тенденция более глубокие изменения на рынке.

Ноа Сандер, агент Daon Group Real Estate в Тель-Авиве, заявил, что, по его мнению, рынок жилья переживает коррекцию, а не обвал.

«Во время COVID продавцы даже не разговаривали с вами, если вы хотели договориться о цене», — сказал Сандер. «Теперь люди стали более гибкими за кулисами».

Однако другие обеспокоены тем, что экономические последствия войны в Газе и других местах, а также растущая международная изоляция Израиля начинают сказываться на рынке недвижимости.

«Нет никаких сомнений в том, что война оказывает значительное влияние на экономику, и это напрямую сказывается на рынке недвижимости», — заявил профессор Цви Винер из Школы бизнеса Еврейского университета. «Учитывая государственные расходы на ведение войны, возросшую неопределенность на рынке и потерю людьми рабочих мест, естественно, что цены будут снижаться».

По словам Ким Баша, руководителя агентства в Иерусалиме, одной из групп, по-прежнему готовых скупать дома в Израиле — либо в качестве инвестиций, либо на чёрный день — являются евреи, живущие за рубежом на фоне опасений по поводу роста антисемитизма.

«С начала войны я наблюдаю только рост продаж американским евреям», — сказал Баш. «Люди чувствуют себя в безопасности, зная, что у них есть здесь опора, и верят, что будущее еврейского народа — в Израиле».

После войны

По словам Сандерса, официальные данные просто отражают тенденцию к снижению на рынке с 7 октября 2023 года.

«Я работаю в основном в Тель-Авиве, и мы начали наблюдать спад на рынке вторичного жилья ещё в начале 2023 года, ещё до войны», — сказал Сандер. «Цены начали падать уже тогда, даже если официальные данные этого не отражали. Сейчас, я бы сказал, цены на квартиры на вторичном рынке упали на 15–20% по сравнению с пиковыми показателями».

По словам Сандера, заявленные цены часто не отражают реальный рыночный спрос.

«Многие владельцы всё ещё живут в 2021–2022 годах, когда рынок достиг пика, и надеются получить те же цены, о которых слышали тогда», — сказал Сандер. «Но сегодняшняя реальность иная».

Некоторые из причин носят экономический характер. Стоимость заимствований резко выросла с середины 2022 года, при этом базовая процентная ставка сейчас составляет 4,5% после многолетнего исторического минимума в 0,1%. В последние месяцы доллар ослаб по отношению к шекелю и сейчас торгуется ниже 3,35 шекеля по сравнению с 3,78 шекеля годом ранее, что имеет большое значение для зарубежных покупателей.

После многих лет жалоб на нехватку жилья застройщики теперь строят жильё в крупных городах стремительными темпами, создавая избыток дорогостоящего нового жилья, где предложение, возможно, начинает превышать спрос. По данным CBS, в настоящее время на продажу выставлено почти 83 000 новых квартир, что является рекордным показателем.

«Сейчас на рынке больше новых квартир, чем когда-либо прежде, и есть множество проектов, которые будут готовы к заселению в ближайшие три года», — сказал Сандер. «Многие застройщики начинают снижать цены или проявлять гораздо большую гибкость в переговорах».

Политические решения также могут замедлять продажи жилья.

В конце 2024 года Израиль повысил ставку НДС с продаж с 17% до 18%, что привело к увеличению расходов для покупателей жилья.

Банк Израиля также ввёл ограничения для подрядчиков, предлагающих пакеты финансирования, которые позволяют покупателям отложить уплату большей части покупной цены до завершения строительства.

Эта схема, рассматриваемая как временная мера для снижения нежелания покупателей рисковать, оказалась настолько популярной, что начала представлять угрозу для банковской системы страны, что заставило Центральный банк ужесточить меры в марте.

Однако, по словам Сандера, даже если войну нельзя считать причиной замедления экономики, её неопределенность явно усугубила падение спроса.

«Люди хотят дождаться окончания войны, чтобы покупать, хотя, вероятно, тогда цены снова вырастут», — отметил он. «Когда началась война с Ираном, многие, наконец, готовые покупать, сказали: “Ладно, пожалуй, подожду ещё немного“, даже если это было полной противоположностью тому, что им следовало делать”.

По словам Ковальски, дома без усиленной защиты комнат или хотя бы доступа к общему бомбоубежищу пользуются небольшим спросом.

«Раньше первым делом люди спрашивали о парковке. Теперь же интересуются, есть ли [охраняемая комната]», — сказал Ковальски. «Если её нет, речь идёт о скидке в 15–20%».

Те, кто хотел бы купить старые квартиры, всё чаще проявляют интерес только в том случае, если есть высокая вероятность того, что здание будет снесено и отстроено заново в ближайшем будущем в рамках планов городской реконструкции, в соответствии с которыми застройщики заменяют стареющие многоквартирные дома, предоставляя существующим домовладельцам совершенно новое жилье в обмен на право добавлять и продавать дополнительные квартиры.

«Люди интересуются этим, потому что знают, что через несколько лет у них появится новое, более просторное жильё, поэтому они пока сдают его в аренду», — сказал Ковальски. «Все хотят получить с этого свою долю».

Зарубежные интересы

Все агенты по недвижимости, с которыми поговорила газета The Times of Israel, согласились, что интерес к израильскому рынку среди иностранных покупателей по-прежнему высок.

«Сейчас наблюдается поразительный уровень интереса, даже если не все готовы нажать на курок», — сказал Сандер. «Многие приходят к выводу, что их родные страны могут быть небезопасны для них и их детей, и предпринимают шаги, чтобы обеспечить своё будущее».

Баш согласилась. «В Израиле люди всё больше осознают необходимость владеть собственностью из-за роста антисемитизма за рубежом», — сказала она.

Помимо Иерусалима и Тель-Авива, агенты отметили, что среди англоговорящих покупателей всё большей популярностью пользуются такие города, как Ашкелон и Нетания. За пределами крупных городов развиваются также поселения в Модиине, Бейт-Шемеше, Пардес-Хане, Кармиэле и Кармей-Гате.

Ковальски добавил, что в Иерусалиме спрос на жилье в центральных районах, таких как Немецкая колония, Рехавия и Тальбие, всегда будет высоким.

Баш отметил, что многие иностранные покупатели теперь приобретают дома на израильских ярмарках недвижимости, организуемых в общинах по всему еврейскому миру.

«Люди, которые так поступают, на самом деле не понимают, что покупают, и в итоге разочаровываются», — сказала он.

«Люди действительно хотят стать частью сообщества», — добавил Баш. «Когда находишь сообщество, тогда ты действительно чувствуешь себя здесь как дома».

Прогнозирование будущего

Что касается рынка после окончания войны Израиля с ХАМАС, то существует множество различных точек зрения.

«Возможно, что вся экономика, включая рынок недвижимости, может погрузиться в длительный экономический спад», — сказал он. «Это будет зависеть от многих факторов, включая продолжительность войны, международную дипломатию и расходы на восстановление после окончания боевых действий», — сказал он. Израильская экономика имеет сильную структуру, но серьёзный спад «не исключен», — сказал он.

Сандер был настроен более оптимистично. «Я думаю, что после окончания войны наступит естественная эйфория, и многие начнут покупать, что снова подтолкнёт цены», — сказал он. «Если центральный банк снизит процентные ставки, это ещё больше встряхнёт рынок».

Хотя израильские строительные компании столкнулись с нехваткой рабочей силы после начала войны из-за ограничений на поездки пластелинцев из Иудеи и Самарии, большинство крупных игроков теперь не имеют достаточно рабочих, чтобы продолжать строительство в полном объёме.

«Некоторые из небольших застройщиков серьезно пострадали от нехватки рабочей силы, но у крупных компаний есть собственные бригады, и они смогли относительно быстро вернуться к нормальной работе».

Ковальски заявил, что зарубежные покупатели, скорее всего, будут основывать свои решения на макроэкономике, а не на самой войне.

«Если процентные ставки снизятся, а доллар укрепится, на рынок придёт больше покупателей», — предположил он. «В противном случае, возможно, этого не произойдёт».

«Я не думаю, что война действительно играет какую-либо роль», — добавил он.