Общеизвестный секрет, что рынок аренды квартир в Израиле — это хаотичные, неорганизованные джунгли с астрономическими ценами и слабым регулированием. У арендаторов нет недостатка в историях о трудностях поиска приличной квартиры или о владельцах, которые просят странные или необоснованные условия контракта или не обеспечивают базовое обслуживание дома.
Учитывая, что 29% израильтян арендуют жилье, и ожидается, что эта цифра вырастёт в ближайшие годы, Министерство строительства и жилищного строительства поручило генеральному директору Йехуде Моргенштерну разработать стратегический план, чтобы улучшить работу рынка долгосрочной аренды. План ожидался в конце 2024 года, но работа оказалась сложнее, чем ожидалось, и два месяца спустя до сих пор нет целевой даты его публикации, сообщил представитель Министерства жилищного строительства.
Когда бы план ни был представлен, он вряд ли будет включать какие-либо амбициозные законодательные изменения или далеко идущие цели, которые были характерны для различных жилищных реформ, анонсированных на протяжении многих лет.
Вместо этого министерство надеется навести порядок в некоторых ключевых областях рынка долгосрочной аренды и пересмотреть траекторию отрасли на будущее. Вот некоторые из вещей, которые, вероятно, появятся в стратегическом плане.
Институциональная аренда
Камила Мейер Вайсберг, аспирантка Еврейского университета, которая пишет диссертацию о политике Израиля в области долгосрочной аренды жилья, отметила, что, говоря о долгосрочных решениях в сфере жилья, необходимо различать два типа рынков: институциональную государственную аренду и частный рынок.
Подавляющее большинство израильских арендаторов арендуют свои дома в частном порядке у частных лиц, которые ими владеют. Это отличается от того, что происходит в большинстве западных стран, где жилые комплексы часто проектируются исключительно для арендаторов и управляются компаниями, которые предлагают стандартизированные контракты и прозрачные правила о повышении цен.
В 2013 году министр финансов Яир Лапид, впервые вошедший в Кнессет после ошеломляющих результатов его партии «Йеш Атид» на выборах, выдвинул план создания долгосрочных арендных комплексов, где жилые помещения сдавались бы в аренду на срок от пяти до десяти лет. План предусматривал строительство до 150 000 единиц жилья, где арендаторы платили бы за жильё цены ниже рыночных.
Однако реальность оказалась иной. На сегодняшний день фактически построено всего около 18 000 единиц, что составляет менее 1% рынка аренды. Проблема в том, что эта модель экономически невыгодна для застройщиков.
«Эти проекты требуют больших капиталовложений для разработки, они приносят плохую годовую прибыль, и вам придётся ждать 20 лет или больше, прежде чем вы сможете продать их», — объяснил Мейер Вайсберг. «Это не стоящая инвестиция для подрядчиков или банков».
Часть проблемы заключается в низкой стоимости аренды в Израиле по сравнению со стоимостью покупки недвижимости по сравнению с другими странами. В то время как доход от арендного комплекса в Европе или США обычно обеспечивает годовой доход в размере 6-7% от первоначальных инвестиций, этот тип проекта в Израиле может принести всего около 2%. Это также означает, что даже если такой проект мог быть жизнеспособным, когда процентные ставки были почти нулевыми несколько лет назад, он не работает в эпоху высоких процентных ставок.
Другая проблема заключается в том, что программа была задумана как решение кризиса стоимости жизни, который в то время был главной темой публичных дебатов в Израиле, объяснил Мейер Вайсберг:
«Идея заключалась в том, чтобы предложить жилье на 20% или около того ниже рыночной стоимости среднему классу, который боролся с ростом цен на жилье», — сказал Мейер Вайсберг. «Создание нового предложения дисконтных вариантов жилья могло бы помочь снизить цены на всем рынке».
Однако, поскольку было разработано так мало проектов, этот план не был реализован, и лишь небольшое количество домохозяйств, выбранных по лотерее для проживания в этих проектах, получили выгоду от программы, отметила она.
Несмотря на трудности, Министерство строительства и жилищного строительства намерено найти способы заставить систему работать, в том числе привлечь на рынок крупные инвестиционные фонды, которые могут позволить себе десятилетиями ждать окупаемости своих инвестиций.
«Хотя эти жилищные проекты продвигаются медленнее, чем планировалось, есть общее понимание того, что у нас нет выбора», — сказал Мейер Вайсберг. «Поскольку всё больше людей переходят на аренду, а цены продолжают расти, даже политики и муниципалитеты, которые были скептически настроены 10 лет назад, теперь заинтересованы. Потребность очевидна, и правительство хочет заставить её работать».
Частные арендаторы
Подавляющее большинство арендаторов в Израиле имеют годичные контракты с частным арендодателем, часто с человеком, который купил недвижимость в качестве инвестиции или для будущего использования. Для многих проблемы могут начаться именно здесь.
Одним из поводов для массовых протестов против высокой стоимости жизни в Израиле в 2011 году стало выселение 25-летней видеоредактора Дафны Лиф из её квартиры на реконструкцию здания. Когда реконструкция была завершена, владелец квартиры сказал ей, что она не может вернуться, потому что его сын хочет там жить. Когда она не смогла найти доступное жилье, она вышла на улицы.
По словам Начи Париса, агента по недвижимости из Иерусалима, такой тип краткосрочного планирования со стороны владельцев типичен для Израиля.
«В отличие от США, здесь очень редко можно увидеть арендодателя, предлагающего договор аренды на три-пять лет», — сказал Пэрис. «Поскольку продажа может быть очень прибыльной, даже владельцы, которые долгое время владеют недвижимостью, не хотят связывать себя долгосрочными обязательствами, по которым они не смогут продать её по высокой цене. Поэтому контракты обычно заключаются максимум на один-два года».
Говорят, что Министерство строительства и жилищного строительства разрабатывает план, чтобы побудить владельцев предлагать долгосрочные контракты, вероятно, с налоговыми льготами. Однако пока не ясно, как оно это сделает.
«Налоговые льготы не всегда успешны, и неясно, какие типы льгот сработают в этом случае», — говорит Ория Шохат, юрист из Иерусалима, специализирующийся на законодательстве о недвижимости. «Часто попытки вмешаться в рынок недвижимости заканчиваются ухудшением ситуации. Лучший инструмент, который есть у правительства для влияния на рынок недвижимости, — это подстройка спроса и предложения».
Между тем, законы Израиля, регулирующие рынок аренды жилья, являются одними из самых мягких в западном мире: в них содержится минимум законов, регулирующих ценообразование и другие условия договора аренды.
«Во многих странах договор аренды должен содержать определенные условия и должен быть нотариально заверен, чтобы быть признанным», — сказал Мейер Вайсберг. «Здесь вы можете включить в договор практически всё, что захотите».
Закон о справедливой аренде 2017 года был призван установить базовый уровень для определения минимальных требований к жилым апартаментам и справедливых условий в договоре аренды. Однако опыт многих арендаторов свидетельствует о том, что эти стандарты не всегда соблюдаются.
Хотя во многих городах Израиля арендодателям предлагаются шаблоны договоров аренды, ожидается, что план будет рекомендовать улучшения.
Сбор более точных данных о рынке аренды — ещё одна цель плана министерства. Информация об аренде, публикуемая Центральным бюро статистики, обычно считается неточной, поскольку многие арендодатели не сообщают или не обязаны сообщать о своих доходах. Многие теперь обращаются к таким сайтам, как Madlan или WeCheck, чтобы получить информацию о рынке в режиме реального времени. Министерству требуется план по сбору более качественной информации для руководства арендаторами и собственной политикой.
Осознавая существующие проблемы, Министерство строительства и жилищного строительства надеется в ближайшем будущем разработать реалистичную и детальную программу по упорядочению рынка аренды жилья.
«Люди хотят стабильности и долгосрочной безопасности жизни, независимо от того, арендуют ли они жилье у компании или у частного лица», — сказал Моргенштерн на конференции по недвижимости в прошлом месяце. «Нам просто нужно определить, что работает».
